Samsun Barosu avukatı Sultan Murat Şahsi, son dönemde gündemden düşmeyen kira tespit davalarıyla ilgili önemli bilgilendirmelerde bulundu.
Samsun Barosu avukatı Sultan Murat Şahsi, 7/24 Gündem Dergi’nin 7. sayısına konuk oldu. Avukat Sultan Murat Şahsi, son dönemde gündemden düşmeyen kira tespit davalarıyla ilgili önemli bilgilendirmelerde bulundu.
Biraz kendinizden bahseder misiniz?
1995 yılında Rize’nin merkez ilçesinde doğdum. İlkokul, ortaokul ve lise öğretimimi Rize’de tamamladım. Başarılı diyebileceğim bir öğrencilik hayatım oldu. Avukatlığa olan ilgim, ilkokul sürecinde zihnimde oluşmaya başladı.
Ailenizde avukat olan var mıydı, hukuka ilginizin kaynağı neydi?
Ailemde avukat hiç yoktu. Hatta bir anım var bununla ilgili. Üniversite birinci sınıfta hocalarımız bir ödev verdi. Bir avukattan dava dosyası alıp çalışıp, kurgusal duruşma yapmamızı istediler. Benim çevremde dava dosyası isteyebileceğim tanıdığım hiç avukat yoktu. Tanımadığım birinden rica ettiğimde de dosya bilgilerini benimle paylaşamayacağı cevabını almıştım. Aslında ben kamu yönetimi, siyasi bilimler okuyup kaymakam olmak istiyordum. Benim aklıma hukuk okumayı düşüren ilkokuldaki matematik öğretmenimdi. Matematik öğretmeni olmasına rağmen, benim Türkçe dersindeki kompozisyonlarımı merak edip okuduğunu söyledi.
Yazdığım kompozisyonu bir gün öğretmenler odasında okumuşlar, orada duymuş ve çok dikkatini çekmiş. Sen çok iyi bir avukat olabilirsin, çünkü yazdıklarında fikrini dile getirme ve savunma yönün çok güçlü dedi. Öğretmenim fikrimi değiştirmişti. Lise bitene kadar Rize’deydim. Küçük bir şehirde yaşamanın insanlarla sıcak ilişkiler kurabilmek, sosyalleşmek adına bir artı olduğunu düşünüyorum. Üniversite öncesinde de oldukça aktif bir hayatım vardı. Sosyal sorumluluk projelerinde, TÜBİTAK projelerinde yer aldım. Uzun yıllar judo, masa tenisi, satranç gibi spor dalları ile ilgilendim. Hukuk Fakültesi’nde okuyan öğrencilerin de kulüplerde ve derneklerde aktif olması gerekiyor diye düşünüyorum.
Samsun süreci nasıl başladı, burayı tercih etme sebepleriniz nelerdi?
Hep Karadeniz insanı oldum ben. Karadeniz’i ve bu coğrafyanın insanlarını çok seviyorum. Samsun’un büyükşehir olması, kozmopolit olması cezbetti. Ayrıca ailem Samsun’a yerleşmişti. Stajımı başlatmak için direkt Samsun’a geldim. Zorunlu bir yıllık staj sürecimde çalıştığım her ofis bana çok şey kattı. Üstadlarımız meslekte bana yol gösterici oldular. Staj bitip ruhsatımı aldıktan kısa bir süre sonra ortağımla birlikte kendi ofisimizi açtık. Yaklaşık 5 yıl oldu ofisimizi açalı.
Adalet duygusundan bahsedelim biraz da…
Adalet kökenine inersek bize üniversitede öğretilen iki türlü adalet var: Dağıtıcı adalet ve denkleştirici adalet. Birisi daha çok bireylere özgü adalet türü. Diğerinde ise toplumun geneline aynı hukuk kurallarını uyguladığımız adaletten bahsediyoruz. Ben denkleştirici adaletten yanayım. Daha çok bireylere ve duruma özgü kararların verilebilmesi gerekiyor. Adalet duygusunun kökeninde de bu var. Çünkü herkesin adalet anlayışı ve uyuşmazlık karşısında verdiği hüküm farklıdır. Dolayısıyla burada o dengeyi kurabilmek gerektiğini düşünüyorum ki insanların adalet duygusu tatmin olsun.
Meslekte sizi zorlayan durumlar neler, örneğin sürekli bir af beklentisi sizi nasıl etkiliyor?
Yoğun olarak ceza hukukuyla ilgileniyorum. Dolayısıyla cezaevlerinde de birçok müvekkilim var. Gelen infaz düzenlemeleri onlar için sevindirici olsa da toplum için bazen üzücü olabiliyor. Bilindiği üzere Covid-19 salgını döneminde, açık cezaevindeki hükümlüleri doğrudan denetimli serbestliğe ayırıp açık cezaevini neredeyse tamamen boşalttılar.
Daha sonra yakın tarihte yeni bir infaz düzenlemesi getirdiler; bence bu düzenlemelerde yanlışlıklar bulunuyordu. Çünkü bu düzenleme yalnızca dosyası sonuçlanmış ve kesinleşmiş vatandaşlar yani hükümlüler için geçerliydi. Oysaki suç tarihi belki daha eski olup yargılama süreci daha uzun sürdüğü için veya istinaf/ temyiz yasa yoluna başvurduğu için dosyası kesinleşmeyen insanlar bu kanundan yararlanamadılar. Dolayısıyla hakkını arayan insanlar mağdur edilmiş oldu bir noktada. İstinaf veya temyiz yasa yoluna başvurmayan, aldığı cezayı hiç umursamayan, hatta belki de “Yapacak bir şey yok yatarım.” diyenler ise dosyası daha kısa sürede sonuçlandığı için mükafatlandırılmış oldu. Ceza hukuku mevzuatında çok sık aralıklarla yapılan bu değişiklikler yarattığı belirsizlik neticesinde vatandaşın hukuk düzenine güvenini sarsıyor. Ayrıca kanunların caydırıcı özelliğini kaybetmesine sebep oluyor. Zira ceza alıp dosyası kesinleşenler bile yarın bir gün yine af gelir zaten erken çıkarım diye düşünüyorlar. Öte yandan ceza infaz hukukunun tek amacının suçluları cezalandırmak değil ıslah edip tekrar topluma kazandırabilmek olduğunu akılda tutmak gerekiyor. Uzun yıllar boyunca toplumdan tamamen izole şekilde cezaevinde yaşayan bir kişinin tekrar topluma adapte olması çok zor. Dolayısıyla bir kısım ağır infaz rejimleri adına bu infaz yeniliklerinin yerinde olduğunu düşünüyorum.
Son dönemlerde yaşanan en büyük sorunlardan biri de kira artışları oldu. Ev sahipleri ile kiracılar karşı karşıya geldi ve bu sorun hala devam ediyor. Neler önerirsiniz bu konuda?
Bizler aldığımız kira uyuşmazlık davalarında, mahkemelerin de tıkandığını görüyoruz gerçekten. Bugün açtığımız bir davaya; 7-8 ay sonraya hatta büyükşehirlerde 1,5 yıl sonrasına ilk duruşma günü veriliyor. Daha sonra o dosyada bilirkişi gelecek keşif yapacak, bilirkişi raporunu hazırlayacak, tanık dinlenecek derken 3-4 celse sürüyor. Her celse arası yine üç- altı ay gibi sürüyor. Bu işin üst mahkeme süreci de oluyor. Çok uzuyor süreç ve kimi hakkını alıyor kimisi ise alamıyor. 3 sene davayla uğraşmak istemiyor kişi. Kendi hakkını kendisi arama yoluna giriyor. Bu da bir toplumda kaosu getirebilecek en büyük tehlikedir. Nitekim haberlerden de şahit olduğumuz üzere maalesef kiracılar ve ev sahipleri arasında cinayetlere varan meseleler yaşanmakta.
Ev sahipleri için tahliye yolları kanunda belirtilmiştir. Kira borcunun ödenmemesi ya da eksik ödenmesi, yan yükümlülüklerin yerine getirilmemesi, kira sözleşme süresinin sona ermesi, kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ihtiyacının ispatlandığı hallerde evi tahliye edebilme hakkı doğabiliyor. Ya icra kanalıyla ya da sulh hukuk mahkemesine açılacak bir tahliye davasıyla ilerlenebiliyor. Kira tespit davaları kira ilişkisinin 5. ve daha sonraki yıllarında açılabiliyor. İlk beş yıl içerisinde devletin öngörmüş olduğu yüzde 25 sınırlamasına tabii kalıyorsunuz.
Ama 5 yıl geçtikten sonra açacağınız kira tespit davasında, rayiç kira bedelleri göz önünde bulunduruluyor. Bilirkişiden gelen rapora göre hareket ediliyor. Hakimin burada yüzde 10 kadar hakkaniyet indirimi yapabilme yetkisi var. Hakkaniyet bedeli de sizin istediğiniz kira bedeli üzerinden değil; bilirkişinin bulmuş olduğu kira bedeli üzerinden yapılıyor. Burada farklı sıkıntılar da çıkabiliyor karşımıza. Mesela; kira tespit davalarında ıslah yok. Ben aylık 10 bin lira fark istedim ama bilirkişi raporunda ve davanın uzun seyrinde de yapılan artışlarla buranın 20 bin lira daha fazla bir artışı hak ettiği söylense bile siz davanızı ıslah edip bedel artırımı yapamıyorsunuz. Talebiniz baştan ne ise ona bağlı kalmak durumunda kalıyorsunuz. Ta ki 5 yıl süre geçip tekrar dava açana kadar.
Burada uzmanlaşmanın önemi ortaya çıkıyor. Bizlerin vekil olarak takip ettiğimiz dosyalarda ilgili bölgedeki gayrimenkul piyasasını detaylı şekilde tahlil ederek müvekkillerimize basiretli şekilde yol göstermemiz gerekiyor. Yukarıda kısaca değindiğim tüm bu süreçlerde çeşitli kritik noktalar ve teknik prosedürler mevcut. Bu sebeple her iki tarafın da hukuki yardım alması gerektiğini düşünüyorum. Zira yargılama sürecinde bazen taraflar kendilerine vekil tayin etmeyip kendilerinin işi takip edebileceğini düşünüyorlar ancak sonuçta usuli bir hatadan dolayı hak kaybına uğrayarak mağdur olabiliyorlar. Sözlü ve yazılı bir danışma alabilirsiniz. Oradaki vereceğiniz bir miktar para sizi çok daha büyük maddi külfetlerden, zorlu süreçlerden kurtarabilir. Avukatlarına gelip, sormaktan danışmaktan çekinmesinler.
Kanunlar kiracıdan yana diyebilir miyiz?
Esasında kanunların kirasını aidatını zamanında ödeyen, kullandığı gayrimenkule zarar vermeden özenle kullanan, çevresine rahatsızlık vermeyen ve yasal artışlar dahilinde kira artışlarını yapan kiracıdan yana olduğunu söyleyebiliriz. Bu durumda ev sahibinin kiracıyı tahliye etmesi ancak özel koşulların varlığı halinde mümkündür.
Ev sahibi ben geleceğim dedi ve biz de inandık çıktık. Gidip kontrol mü edeceğiz tazminat hakkı için?
Bu çok yanlış bilinen bir bilgi. Tazminata hak kazanılabilmesi için ihtiyaç sebebiyle tahliyenin mahkeme veya icra dairesi kanalıyla yapılmış olması gerekiyor. Ben kiracıma “Bu konuta ihtiyacım var, ben oturacağım.” deyip isteğimi sözlü olarak ilettim ve kiracım da evi tahliye ettiyse kiracının tazminat hakkı kalmıyor. Yani ev sahibi ihtiyaç sebebine dayanarak başvurduğu cebri yargı yollarını kullanarak evi tahliye ederse ve buna rağmen 3 yıl içerisinde yeni bir kiracı eve getirirse ancak o zaman tazminatı ödemekle yükümlü tutulabilir.
Sene ortasında istenen 2. zam ve tahliye taahhütnameleri konusunda da bilgi verir misiniz?
Ev sahibinin Ocak ayında tekrar bir artış yapma talebini bazen kiracılar o anki şartlarla sözel olarak kabul edebiliyor. Ancak esasında kiracı bu artışı yapmak zorunda değil. Tabi kiracı eğer ödemiş olduğu kiranın, kendi gelirine ya da rayiç piyasaya oranla düşük kaldığını, ev sahibinin haklı olduğunu düşünüyorsa; belli başlı artışlar yapılabilir. Bu tamamen kiracının kendi insiyatifine kalmış bir durumdur. Tahliye taahhütnameleri konusuna gelince, bu durum kiracının elini kolunu bağlayabiliyor. Kiracı, ev sahibinin artış taleplerini yerine getirmezse tahliye taahhütnamesinin işleme koyulması tehdidiyle karşı karşıya kalıyor. Bu baskıyla artışı kabul etmek zorunda kalıyor.
Burada önemli bir nokta var. Tahliye taahhütnameleri kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalanamaz. Kanun koyucuya göre eli güçsüz olan kiracının, imzalamazsa daireyi tutamayacağı düşüncesiyle baskı altında imzaladığı bir taahhütnamenin geçerliliği yoktur. Ama burada da şu duruma rastlıyoruz; ev sahipleri tahliye taahhütnamesine tarih yazmıyorlar. O boş alanı sonradan ileri tarihli bir taahhütnameymiş gibi dolduruyorlar. Sonrasında kiracı her ne kadar tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesiyle aynı tarihte yapıldığını iddia etse de bunun ispatı noktasında çok güçlük yaşıyor. Bu nedenle kiracıların bu konuda özellikle dikkatli olmalarını tavsiye ederim.
